Resumen – Montar una inmobiliaria es de los negocios más sencillos, ya que no se necesita ninguna titulación y con un local y equipos informáticos se puede comenzar a funcionar. La inversión es pequeña, pero abrir una inmobiliaria que sea rentable, ya no es tan sencillo. Vamos a ver cuánto dinero cuesta una inmobiliaria y los gastos mensuales que tendremos que afrontar.
Algunas comunidades autónomas, como Catalunya, sí que exigen el título de agente inmobiliario y algunas condiciones más. Y, probablemente, en poco tiempo habrá más exigencias en toda España para abrir una inmobiliaria como pasa en el resto de Europa.
Ahora es un buen momento para abrir una inmobiliaria. La venta de casas está en una línea muy ascendente. Pero para que una inmobiliaria tenga éxito se necesitan muchos conocimientos sobre este sector.
Montar una inmobiliaria
- 1.- Pasos para montar una inmobiliaria
- 2.- Cuánto cuesta abrir una inmobiliaria
- 3.- Ingresos y gastos mensuales de una inmobiliaria
- 4.- Montar una inmobiliaria online
- 5.- Franquicias de inmobiliarias
Si te gusta todo lo relativo a los bienes inmuebles, abrir una inmobiliaria puede ser un muy buen negocio por dos razones:
- A veces por más dinero, a veces por menos, pero siempre se están vendiendo y alquilando un buen número de bienes inmuebles. Y cuando la época es buena se vende mucho y es un negocio muy rentable. Desde 2013, la concesión de hipotecas crece constantemente.
- No se necesita mucha inversión. En principio, se puede abrir una inmobiliaria sin gastar mucho dinero. El local, que no requiere una fuerte inversión para reformar, y que, probablemente, haya que contratar a alguien, son los gastos principales.
1.- Pasos para montar una inmobiliaria
Como cualquier negocio, antes de empezar hay estudiarlo muy bien. Sigue estos pasos:
1.- Un negocio te tiene que apasionar y se se te tiene que dar bien
Si te gusta el negocio no habrá problemas porque estarás formándote continuamente, ya sea por medio de libros, cursos, networking…
Para montar una inmobiliaria debes conocer muy bien el sector, los precios, las negociaciones, las técnicas de venta, el trato a clientes, los trámites a realizar en compraventas y alquileres…
Aunque no es necesaria, si es aconsejable sacarse el título de agente inmobiliario.
2.- Investiga
Investiga otras inmobiliarias de la zona o del municipio donde te vas a establecer. Si es necesario visítalas para ver como trabajan y qué ventaja competitiva puedes tener.
Mira el local, los empleados, los pisos que oferta, su página web, su estrategia de marketing y cualquier detalle que te pueda valer.
Si no va a ser competencia directa puedes preguntarle directamente por su negocio.
3.- Crea un plan de negocios
Un plan de negocios puede ser tan detallado como quieras. Puede ser de una hoja o de cien.
En principio no hace falta que sea muy extenso. Algunos puntos son fundamentales.
Describir el tipo de empresa, cómo se constituirá (autónomo o SL), estudio del sector, productos y servicios que se van a ofrecer, plan de marketing, equipo y viabilidad financiera.
Con esto puedes empezar a imaginarte la empresa que vas a montar para poder dar los siguientes pasos para abrir una inmobiliaria.
4.- Busca local y presupuesta la reforma
El local es importante para una inmobiliaria porque la localización nos dará el tipo de cliente de nuestro negocio. Podremos ver la competencia, el potencial de mercado de esa zona como el tipo de viviendas, movimientos de compraventa, precios de los inmuebles, etc.
Aunque la reforma de un local para montar una inmobiliaria no es especialmente cara, es uno de los gastos principales que tendremos al principio.
5.- Calcula bien todos los costes de puesta en marcha
En el siguiente apartado te ayudamos con los gastos que conlleva la puesta en marcha de una inmobiliaria, pero son simplemente indicaciones aproximadas.
Los costes a la hora de empezar y los que se repetirán durante el primer año tienen que estar muy estudiados y ser muy realistas antes de lanzarse a la aventura. Dedícale tiempo. A los negocios les suele costar arrancar.
6.- Elige el modelo de negocio
La mayoría de las inmobiliarias se dedican a vender pisos de la zona donde están situadas, cosa normal ya que tanto los posibles compradores como vendedores acuden a esa zona cuando quieren comprar, vender o alquilar una vivienda.
Eso no significa que te ciñas solo a un barrio, pero, probablemente el mayor volumen de negocio esté allí.
Otra cosa es especializarse. Puedes especializarte en pisos de alquiler, pisos para familias de entre 80-120 m2 en zonas residenciales, pisos de lujo, alquiler y compra vacacional…
2.- Pasos para montar una inmobiliaria
Vamos a ver precios orientativos ya que como es normal no es lo mismo montar una inmobiliaria en una ciudad de más de un millón de habitantes que en un pueblo.
Tanto el precio de alquiler, que será uno de los principales gastos mensuales, como la reforma e incluso el sueldo, variará de un sitio a otro.
En los gastos para abrir una inmobiliaria tienes que contar lo siguiente:
- Fianza del local. Si es en alquiler cuenta uno o dos meses de anticipo.
- Reforma. Puede ser una reforma completa o simplemente una reforma para empezar a funcionar. Baraja varios presupuestos.
- Mobiliario. Meses, sillas, armarios, estanterías…
- Equipos informáticos. Un par de ordenadores mínimo con cierta calidad para almacenar fotos y vídeos.
- Permisos de apertura y demás impuestos. Trámites del local, impuestos de apertura, gastos del gestor que nos ayude con el papeleo…
- Marketing y publicidad. Al principio, conviene gastar en marketing online ya nos ayudará mucho. Anuncios en portales inmobiliarios y anuncios en redes sociales, sobre todo.
- Página web y redes sociales. Creación de la página web y las redes sociales de nuestra inmobiliaria. Conviene que, desde el principio, sean de calidad.
- Teléfonos. Como mínimo un móvil de calidad para poder hacer fotos y vídeos de nuestro catálogo.
Gastos para la puesta en marcha de una inmobiliaria
Entre 6.000 y 11.000 euros cuesta montar una inmobiliaria. Son precios orientativos porque puedes gastar mucho más o empezar con muy poco para ir creciendo.
Todos los meses habrá unos gastos recurrentes. Vamos a ver esos gastos mensuales y los posibles ingresos para que sea rentable.
3.- Ingresos y gastos mensuales de una inmobiliaria
La mayor inversión que son los gastos de la apertura de la inmobiliaria ya están hechos.
Si pides un préstamo para empezar o compras los equipos a plazos, deberías contabilizar la amortización mensual, que si lo divides entre 5 años es una cantidad mensual bastante baja.
Los gastos mensuales de una inmobiliaria suelen ser:
- Alquiler del local
- Empleados. El sueldo mínimo más seguridad social e impuestos suelen ser de 1500 €. Si es personal más cualificado ve sumando.
- Seguros y demás impuestos. Depende de la localidad habrá más o menos gasto en impuestos. Los seguros también son muy variables, pero más de 1000€/año en este apartado seguro que se gastan.
- Asesoría y autónomos. Contamos que la inmobiliaria se abre como autónomo, más barato y sencillo. Aunque, hay bonificaciones contamos la cuota de autónomo más barata que anda por los 300€
- Informática y licencia de programas. Programas de ofimática, quizás de fotografía y vídeo, aunque hay gratuitos que están muy bien, almacenamiento en la nube, algún CRM inmobiliario…
- Coche y gasolina.
- Marketing y publicidad. Siempre hay que tener presupuesto para marketing, ayuda mucho en las ventas
- Gastos de suministro. Luz, agua, limpieza…
- Imprevistos y otros gastos como puede ser el material de oficina o de informática.
- Sueldo. Aunque podemos empezar con poco nuestro sueldo es un gasto más.
Gastos mensuales de una inmobiliaria
Todo los gastos del mes nos dan un poco más de 5.300 €, tirando por lo bajo.
Al principio, hay que intentar ahorrar el máximo posible hasta conseguir rentabilidades.
Ingresos de una inmobiliaria
Por lo tanto, hay que conseguir unos ingresos superiores a 5.000 € al mes para obtener unos beneficios que sirvan para reinvertir en la empresa y, para poder subirnos el sueldo.
Aunque las inmobiliarias también tienen beneficios en alquileres y venta de otros bienes inmuebles como puede ser una plaza de garaje o un local, vamos a ver los pisos que hay que vender para obtener beneficios.
Los gastos de 5.300 € al mes suponen 63.600 € al año.
Por la venta de una casa la inmobiliaria suele llevarse entre un 3% y un 6% del valor de la venta. Aunque a veces puede ser una cantidad fija o incluso puede bajarse ese porcentaje.
Si hablamos de una inmobiliaria de una ciudad media, que es más o menos a lo que corresponderían esos gastos, y con un precio medio de venta de 175.000 €, contando una comisión del 3%, cada casa vendida supondría un ingreso de 5250 €.
O sea, que tendríamos que vender una casa al mes con ese valor medio, o 12 al año para que nuestro negocio no tuviera pérdidas.
Parece fácil, pero ten en cuenta que solo hemos presupuestado que hay un vendedor que, además, es el dueño de la inmobiliaria. Con más vendedores contratados se podrían conseguir más casas para vender y más ventas.
Lo que si tenemos que podemos tener claro con estos números, es que abrir una inmobiliaria no es un negocio de mucho riesgo si empezamos poco a poco o si lo comparamos con otros negocios. Aquí, por ejemplo, nos ahorramos la compra de stock.
4.- Montar una inmobiliaria online
Internet ha permitido el crecimiento de las inmobiliarias online. Es posible trabajar desde casa siendo propietario de una inmobiliaria.
Se trata de vender viviendas físicas a través de internet. Obviamente, el comprador querrá visitar las viviendas seleccionadas antes de la compra, pero todas las reuniones anteriores se realizan a través de internet.
Para tener una inmobiliario online se necesita una buena página web, muy cuidada y con mucho material visual, tanto fotografías como vídeo, ya que el comprador hará una primera criba a través de internet.
Además, algún programa para realizar videoconferencias para que las comunicaciones con los posibles interesados sean más personales.
Una inmobiliaria online requiere muchísima menos inversión que una física. Aparte de la web, el gasto principal debe ser en marketing online, que será como lleguen a nosotros los posibles clientes.
Una vez montada, los gastos mensuales se reducen considerablemente. Solo los gastos de autónomo y gestoría y las suscripciones de los programas informáticos.
Una inmobiliaria online puede tener acuerdos con inmobiliarias físicas y ofrecerles sus herramientas online para promocionar sus pisos, a cambio de comisiones.
Las comisiones de las inmobiliarias online suelen ser menores que las de las inmobiliarias físicas pero es que los gastos son mucho menores y puede ser una baza para captar clientes, reducir la comisión.
Eso si, la tecnología y el marketing digital deben funcionar a la perfección.
Las inmobiliarias online funcionan muy bien para compradores que quieren comprar o alquilar una vivienda distinta a la ciudad en la que residen.
Por el contrario, los vendedores de viviendas todavía desconfían de las inmobiliarias online y, mayoritariamente, prefieren poner sus pisos a la venta en inmobiliarias físicas.
5.- Franquicias de inmobiliarias físicas y online
La manera más fácil de montar una inmobiliaria es por medio de una franquicia, con todas las ventajas y desventajas de las franquicias.
El precio de una franquicia inmobiliaria puede estar entre los 5.000 y 50.000 €, según lo conocida que sea la marca. También, hay marcas low cost.
La ventaja es que te dan todo hecho. Invierten en publicidad, tienen programas informáticos, ofrecen formación y consultoría, tienen una red inmobiliaria… y tienes una marca consolidada.
El problema es que es todo mucho más caro, ya que pueden exigirte hasta un local en una situación determinada con x metros cuadrados y en lugares donde pase un determinado número de personas. Y también, royalties sobre la facturación.
Algunas franquicias inmobiliarias
Entre las más conocidas se encuentran Remax, Don Piso, Century 21, Tecnocasa, la franquicia inmobiliaria de lujo Engel & Volkers… Todas exigen un canon superior a los 30.000 € más royalties.
Otras franquicias inmobiliarias más baratas son Adaix, Comprarcasa, Alfa inmobiliaria, Inmo Happy…
En cuanto franquicias de inmobiliarias online, ahora están surgiendo gran cantidad. Algunas de ellas son Comprarcasa, Red piso, Publipiso o Don Piso que también ofrece franquicia online.
Ofrecen todas las herramientas digitales que necesitas para llevar tu negocio online y sus cánones no son muy caros, contando que algunas franquicias hasta ofrecen un catálogo de clientes.
Si optas por una franquicia inmobiliaria pide información y estudia muy bien las condiciones de contratación. Eso es fundamental.
Conclusiones
Montar una inmobiliaria es un negocio sin mucho riesgo y si optas por una inmobiliaria online los gastos serán mínimos.
La clave para conseguir una inmobiliaria rentable es hacer una buena captación de propietarios para tener un catálogo amplio de viviendas que ofrecer a los clientes.
Además, deberás conocer el precio del mercado de las viviendas para poner un precio justo, ni más caro ni más barato porque ese precio será el que consiga vender la casa más rápido sin perder beneficios.
Y, muy importante, tener dotes de negociación tanto para conseguir stock como para su venta.
Hola! Solo para comentar que adquirí una guía que me ha servido mucho para iniciar en ese negocio.