Resumen ➟ El Flipping House es un término inglés que proviene de «flip», que significa voltear, y «house», que es casa. El flipping house o flipping inmobilario consiste en comprar una vivienda, normalmente en mal estado, añadirle valor mediante una reforma y venderla a precio superior. Parece fácil, pero en este modelo de negocio hay muchos factores a tener en cuenta, para conseguir generar beneficios. Te lo explicamos.
- La ganancia en el negocio del flipping house está en la compra del inmueble. Imprescindible comprar por debajo del precio de mercado
Montar un Negocio Flipping de Inmobiliario
- #1- Qué es y cómo funciona el flipping house o flipping inmobiliario
- #2- Pasos para iniciar un negocio de flipping house
- #3- Cómo conseguir gangas o viviendas baratas
- #4- Formas de comprar una casa para reformar incluso sin dinero
- #5- Claves para ganar dinero mediante el flipping house
- #6- Conclusiones
El Flipping House está de moda por las innumerables docu series americanas de TV que podemos ver en España todas las tardes.
En estos programas, normalmente, los flippers son parejas en la que uno suele encargarse de la reforma y otro del diseño de interiores. Series, no cien por cien reales, pero que nos muestran con funciona el flipping inmobiliario en EEUU.
El flipping house puede ser un negocio rentable en pueblos cercanos a grandes ciudades, en los que haya movimiento de compra venta o en aquellos que haya mercado de segunda residencia. El valor de las casas es menor y existen casas deterioradas pero con muchísimas posibilidades.
#1 – Qué es el flipping House y cómo funciona
El Flipping House o flipping inmobiliario consiste en comprar una propiedad vieja, destartalada, deteriorada, por debajo del precio de mercado, hacer una reforma y ponerla a la venta a precio de mercado.
El negocio es comprar barato debido a los problemas de esa propiedad, que pueden ser varios, y, después de arreglarla, venderla rápido a precio de mercado o por muy poco más.
Si hemos hecho un buen trabajo, añadimos valor a la propiedad por medio de la reforma, por lo que se podrá vender bien y, sobre todo rápido.
El Flipping House se basa en que los compradores de vivienda prefieren una casa terminada, para entrar a vivir. Poca gente compra una vivienda fea y destartalada, que necesite obras. Aquí, es donde está el negocio del flipper.
Meterse en obras para una persona normal es un auténtico quebradero de cabeza. Una casa arreglada tiene más valor en el mercado.
#2 – Pasos para iniciar un negocio de flipping house
Iniciar un negocio de flipping inmobiliario no es comprar cualquier casa para reformar, arreglarla y venderla. Para tener éxito en este negocio hay que trabajar mucho y patear la calle en busca de propiedades rentables, estudiar bien la reforma y establecer un presupuesto realista y vender a precio de mercado, no por encima.
Estos son los principales pasos para ganar dinero con el Flipping House.
⇛ Buscar viviendas baratas. Esta es la parte más importante de todas: la búsqueda de la vivienda.
El éxito de nuestro negocio radicará, principalmente, en una buena compra. Por eso, hay que buscar mucho, por Internet y en la calle. Probablemente, de 50 viviendas, solo una tendrá posibilidades de éxito.
Más abajo, puedes ver cómo conseguir comprar este tipo de viviendas.
⇛ Selección y análisis de la zona. El precio de una vivienda puede cambiar de una calle a otra. Hay que estudiar bien la zona, qué tipo de personas compran en ese lugar, si son familias, parejas o jóvenes.
Hay que comprobar que haya en la zona movimiento de compra venta de inmuebles, que no sea un barrio muerto o problemático. Conviene, si no lo conoces, pasear por el barrio a distintas horas del día y ver qué tipo de personas viven y transitan por el.
⇛ Estudio de mercado. Si la zona cuadra hay que hacer un profundo estudio de mercado. ¿Hay muchas casas en venta?, ¿hay interés de compra en esa zona?, ¿se venden rápido los pisos?, ¿a qué precio el metro cuadrado?
En los portales inmobiliarios y las propias inmobiliarias podemos encontrar los datos. También, preguntando a los vecinos o visitando algunos pisos de particulares o de inmobiliarias.
Se trata de encontrar una oportunidad de mercado.
⇛ Viabilidad del proyecto. Una vez encontrado un chollo hay que ver si se le puede sacar rentabilidad.
Puede que el precio sea estupendo, pero si, por ejemplo, la casa tiene problemas estructurales nos podemos meter en un lío.
Por eso, hay que hablar con empresas de reformas o entendidos para valorar el coste de la adecuación de la casa.
Un 15%-25% por debajo del valor de mercado puede ser una buena operación. Aunque los americanos emplean la regla del 70%.
Si el valor posterior a la compra y reforma de una casa (ARV) cuesta 100.000€ y la reforma son 15.000€, no se debe pagar más de 55.000€.
Esto sale de la fórmula precio de venta x 0,70 menos coste de la reforma.
100.000 x 0,70 = 70.000€ (-15.000) = 55.000 €
⇛ Negociar el precio. Con todos estos datos ya sabemos qué precio máximo podemos ofrecer. Ahora toca negociar.
Casas deterioradas, con mucho tiempo en el mercado, serán las más fáciles de conseguir a buen precio.
Debemos tener claro la cantidad, a partir de la cual, no obtendremos beneficios. Hay que tener en cuenta que además de la compra y la reforma hay más gastos que sufragar como tu propio tiempo, los intereses, los gastos que tiene la propiedad (comunidad de propietarios, luz, agua, gas…) desde que la compras hasta que la vendes, los impuestos…
⇛ Comprar la vivienda o ofrecerla a inversores. Más abajo hablamos de las distintas maneras de comprar una vivienda para revenderla. Hay que ver si pedimos hipoteca, pagamos al contado o la ofrecemos a inversores.
Según lo que hagamos encarecerá el precio de nuestro negocio más o menos.
⇛ Reforma. La parte más delicada, si no tienes experiencia. Hay que seguir el presupuesto y no sobrepasarlo. Y controlar que todo se hace bien, profesionalmente.
Hay que tener claro los gastos. A una casa que se va a vender por poco dinero no se le pueden añadir materiales caros en cocina y cuartos de baño, por muy bien que queden, porque no lo rentabilizaremos.
A parte de contar con una buena empresa de reformas, hay que averiguar a quién irá dirigida esa casa, el tipo de comprador de la zona. Y enfocar la reforma a ese tipo.
Es bueno en la reforma añadir elementos diferenciadores. Por ejemplo, si las casas colindantes solo tienen un cuarto de baño y podemos ofrecer dos, mejor. Será un rasgo diferenciador de la vivienda. Un vestidor en la habitación principal…
Igualmente, si la casa tiene un patio que no tienen las de alrededor, también, será un elemento exclusivo que nos permitirá vender más caro.
⇛ Trabajar a destajo. Si vemos que el negocio puede ser rentable, hay que trabajar cuanto más rápido mejor, porque cada minuto que pasa los gastos van aumentando.
No es lo mismo vender una casa a los tres que a los seis meses. La diferencia de dinero puede ser grande.
Una manera de evitar esos gastos es poner la casa a la venta a mitad de reforma, cuando ya se intuye lo bien que va a quedar. Con eso conseguimos librarnos de gastos antes y el comprador puede añadir alguna personalización a la casa, por ejemplo, en los materiales a emplear.
#3 – Cómo conseguir gangas o viviendas baratas
No es fácil encontrar casas para empezar un negocio de Flipping House. Hay que currárselo mucho, conocer bien las zonas y las compras y ventas que se realizan y, sobretodo, visitar muchos inmuebles.
Estos son algunos lugares donde comprar casas a buen precio.
Portales inmobiliarios
Lo más fácil es mirar por internet, desde la comodidad del hogar, y escanear barrios comparando los precios por metro cuadrado. Plataformas como el idealista, fotocasa, pisos.com, mil anuncios…
Los pisos que se encuentran en las primeras páginas serán más difíciles de comprar a buen precio. Mira las últimas páginas de cada zona y cuánto tiempo lleva publicado el anuncio. Si lleva mucho tiempo en venta será más fácil negociar.
La clave es buscar y buscar por zonas y hacerse una idea de precios y calidades. Recuerda que, dentro de cada barrio, de una calle a otra, varían mucho los precios.
Inmobiliarias
Son los que, de verdad, controlan este negocio, los que más saben. Hay que visitar todas las inmobiliarias del barrio.
Puedes llegar a acuerdos con inmobiliarias. Si la inmobiliaria te vende el piso a ti y luego, después de la reforma, es la encargada de una nueva venta no tendrá ningún problema en trabajar contigo.
Las inmobiliarias conocen la zona y al propietario. Saben si se le puede apretar o no y si el piso se puede vender más caro tras una reforma.
Andando por la calle
Si, paseando por la calle y mirando pisos puedes encontrar un chollo. Desde pisos con el «se vende» en el balcón hasta pisos que veas cerrados o medio abandonados y que no están a la venta.
Pregunta a los vecinos o pide una nota en el registro de la propiedad. Se puede solicitar online por menos de 10€, y en ella puedes ver quién es el propietario, para contactar.
Algunos pisos no salen a la venta por pereza o por alguna complicación, puede que de herencia. Con una oferta el piso puede ser tuyo.
Bancos
Todas las entidades bancarias tienen en su web o en una web externa un portal donde ponen sus pisos a la venta, muchos de propiedades embargadas. Los bancos quieren quitárselas rápido de encima porque esa vivienda para ellos solo significa gastos.
Por eso, están más abiertos a negociar, tanto precio como hipoteca.
Webs como Solvia, Aliseda, Altamira, Servihabitat, Haya inmobiliaria… pertenecen a entidades bancarias. Otras webs como pisosembargados.com, outletdeviviendas.com, inmobiliariabancaria.com, sareb.es… ofertan pisos de bancos.
Subastas
En el portal de subastas del BOE hay muchas casas que subasta el estado, principalmente, por deudas de los propietarios.
Puedes seleccionar el municipio que quieras y aparecen todas las subastas en activo. Puedes ver la dirección del inmueble subastado, el valor de la subasta, la puja mínima y la cantidad de pujas que ha habido hasta la fecha.
Para poder pujar, a veces piden una señal, pero hay muchas propiedades en las que no hace falta pagar nada para participar en las pujas. Estas subastas, al ser a través del estado, son las más fiables.
Web, redes sociales y Ads
Mediante publicidad pagada en redes sociales y Google Ads puedes llevar tráfico a una web ofreciéndote a comprar casas para reformar, estén como estén.
Añade que pagas rápido y al contado y que no importa como esté la casa. Puedes añadir un formulario o una dirección de correo en la que te digan la dirección, tipo de casa y como está. Sabes que quien responda tiene prisa por vender, por lo que estará predispuesto a escuchar ofertas.
#4.- Formas de comprar casas para Flipping Inmobiliario, incluso sin dinero
Con capital ahorrado
Lo ideal sería pagar la casa al contado sin necesidad de pedir préstamos, con nuestros propios ahorros. Nos rebajaría bastante los gastos.
Es una buena forma de empezar. Pagas al contado y cuando la casa este revalorizada pides una hipoteca para esa casa. El dinero de esa hipoteca lo puedes utilizar para la compra del siguiente inmueble.
Pedir hipoteca
La manera más sencilla. Hay que tener en cuenta los gastos de abrir y cerrar la hipoteca, más los pagos mensuales. De momento, las hipotecas están bastante baratas y es la fórmula de crédito en la que los bancos ponen menos pegas.
Inversor
Contar con un inversor detrás es lo mejor cuando empiezas y tienes poco capital. Para conseguir inversor debes tener un estudio de viabilidad muy detallado y preciso e, incluso, estaría bien un renderizado en 3D, de como quedaría la casa.
La inversión en inmuebles es la preferida por los inversores, ya que es algo tangible, que suele revalorizarse con el paso del tiempo y en el que es imposible perder la inversión. Invirtiendo en start-ups, por ejemplo, puede ocurrir que pierdas todo lo invertido.
Buscar inversores no es fácil. Una web propia, mailing a empresas promotoras, ferias inmobiliarias, anuncios en medios especializados, despachos de inversores…
Llegando a acuerdos con los propietarios
Con los propietarios de las viviendas se pueden llegar a acuerdos. El mas habitual es el del alquiler con derecho a compra. Se le explica la operación al propietario y de esta manera no se desembolsa todo el capital de golpe.
Con casas de difícil venta se puede llegar a distintos tipos de acuerdo. Pagar la reforma y cuando se venda repartir los beneficios, descontando el coste de la casa y el precio de la reforma.
Crowdfunding
Hay varias plataformas de crowdfunding centradas en los negocios inmobiliarios, donde puedes, tanto invertir en promociones ajenas como publicar tu negocio para recibir financiación.
Urbanitae, por ejemplo, es una de ellas. Wecity, Housers…
#5 -Claves para un negocio exitoso de flipping house
1.- Tener un buen gestor
Un buen gestor que nos ayude con los temas legales y los gastos que conlleva la reforma de una casa y una compraventa. Son muchos gastos y muchos son deducibles. Un gestor nos puede ahorrar mucho dinero.
2.- Estudiar muy bien el valor del inmueble
Ya hemos dicho que es la parte más importante. Del éxito de la compra del inmueble van a depender las ganancias.
Al comenzar en un negocio de flipping house se suelen cometer algunos errores:
- Dejarse llevar por pálpitos y creencias sin comprobar hasta el último detalle. Hay que mirar mucho, no puedes comprar la tercera casa que ves.
- Comprar en barrios conflictivos atraídos por un precio barato. En determinados barrios, ya sea por tráfico, zona de bares nocturnos, barrios degradados es muy difícil vender.
- Comprar barato para vender caro. Que cueste poco una casa no quiere decir que sea barata. Depende de muchísimas cosas.
3.- Enfocar bien la reforma
El enfoque de la reforma nos proporcionará beneficios. Es muy importante enfocar la reforma al tipo de comprador de la casa, tanto en distribución como en materiales a emplear.
Hay que conseguir elementos diferenciales, pero dentro de nuestro presupuesto y que toda la casa esté en equilibrio. En una casa grande no puede haber una cocina pequeña o un solo cuarto de baño.
Gastar mucho dinero no significa mejor venta y beneficios. No hace falta hacer la casa perfecta. La casa no es para nosotros, es para venderla.
4.- Vender a precio de mercado
Podemos pensar que hemos hecho un auténtico pisazo pero la realidad es que en esa zona los pisos no se pagan a más de X, el metro cuadrado.
A no ser que encontremos a alguien que se enamore de nuestra reforma tendremos mucho tiempo nuestro inmueble en el mercado, por lo que acabaremos perdiendo dinero.
No ganamos más dinero vendiendo más caro. Principalmente, se gana dinero cuando se vende rápido.
5.- Trabajar con los profesionales adecuados
Tanto para la compra y venta de la casa con el agente inmobiliario como para la reforma es fundamental que sean profesionales contrastados. De ellos, dependerá en gran parte nuestros beneficios.
Nada de chapuzas o empresas que no cumplan los plazos.
6.- Cuida las zonas comunes
Las zonas comunes de cualquier edificio son muy importantes porque es lo primero que se ve.
Si fuera necesario habría que hacer alguna pequeña obra en esas zonas ya que un edificio mal mantenido tirará para atrás a cualquier comprador. Simplemente hay que hablar con la comunidad de propietarios. Una mano de pintura cambia la cara a muchas estancias.
7.- Ser Rapido
Cuanto menos tiempo seamos propietarios de la casa más dinero ganaremos, por lo que hay que trabajar con rapidez.
En la reforma y compra de una casa hay muchos factores que nos pueden retrasar como la obtención de ciertos permisos. También, los imprevistos en la reforma pueden retrasarnos. Hay que tener controladas todas las cosas que pueden complicarse y retrasarnos.
#6 – Conclusiones
Comprar una casa para reformar puede ser estresante. Por eso, debes contar con gente muy válida a tu alrededor. De nada vale haber hecho un buen trabajo si nuestro agente no consigue vender la casa de manera rápida. El Flipping House es un trabajo en equipo.
Consigue varias opiniones sobre la propiedad que vas a comprar. Si conoces a alguien que se dedica a esto no dudes en consultarle.
Y lo más importante, empieza. Si no encuentras capital empieza con viviendas muy baratas, en pueblos o en zonas más económicas, pero que tengan movimiento.
El trabajo te dará el aprendizaje necesario para no volver a cometer errores. Las inversiones inmobiliarias son las más seguras y, en las que más difícil es perder dinero.
Si lo haces regular y no consigues beneficios en tu primer negocio de Flipping House habrás ganado experiencia, necesaria para cualquier negocio inmobiliario.
Y, ya sabes, si te ha servido este post, por favor, compártelo.