Existen varios tipos de inversiones inmobiliarias, pero la mayoría se divide en dos categorías: inversiones inmobiliarias físicas como terrenos, propiedades residenciales o comerciales, y otras formas de inversión que no requieren poseer propiedades físicas, como invertir en empresas, fondos o en plataformas de financiación colectiva.
- #1- ¿Qué es una inversión inmobiliaria?
- #2- Tipos de inversiones inmobiliarias directas
- Propiedades residenciales
- Propiedades comerciales
- Inversiones en bienes raíces industriales
- Invertir en aparcamientos
- Propiedades de alquiler turístico
- Alquiler por habitaciones
- Compra de terrenos
- Comprar activos inmobiliarios para reformar
- Bienes raíces agrícolas o rurales
- #3- Otros tipos de Inversiones inmobiliarias
- Crowdfunding y Crowdlending
- Fondos de inversión
- REIT
- Sominci
- #4- Factores para que una inversión inmobiliaria sea rentable
Inversiones Inmobiliarias
Es importante antes de invertir hacer una investigación exhaustiva y considerar factores como la ubicación, el mercado local, los costos asociados (mantenimiento, impuestos, seguros) y el potencial de retorno antes de tomar una decisión de inversión inmobiliaria.
Formarse y comprender este sector es una clave para que estas inversiones sean seguras. También es muy recomendable buscar asesoramiento financiero y legal antes de realizar cualquier inversión significativa. En el beneficio hay que contar los impuestos e intereses que en este tipo de inversiones es alto.
#1.- ¿Qué es una inversión inmobiliaria?
Cuando piensas en invertir en bienes raíces o en inmuebles, lo primero que te viene a la cabeza son las casas.
Esta es la inversión más popular pero los inversores inmobiliarios tienen muchas otras opciones a la hora de elegir inversiones, y no todas son propiedades físicas como veremos.
La inversión inmobiliaria utiliza, principalmente, los inmuebles como vehículo de inversión y obtiene ganancias a través de una variedad de métodos.
Puede ser tan simple como comprar un inmueble, ponerlo en alquiler y vender, más adelante, el activo a un precio superior.
Invertir en bienes raíces puede crear una riqueza generacional y superar si se hace bien a las inversiones en la bolsa de valores.
Métodos de inversión inmobiliaria
Principalmente existen tres métodos a la hora de realizar una inversión en bienes raíces.
a.- Comprar – reformar – vender: Se trata de comprar propiedades que debido a que necesitan arreglos su precio de venta es una oportunidad. Entonces, la compramos, aportamos valor y la vendemos consiguiendo un beneficio. A este modelo de inversión se le conoce como Flipping House.
b.- Comprar – alquilar. En esta inversión buscamos todo tipo de inmuebles que nos permitan conseguir una renta, un ingreso mensual. Mientras, esperamos que se revalorice para vender.
c.- Inversiones de terceros. Inviertes en proyectos de otros. Puedes invertir a través del Crowdfunding o Crowdlending, los REIT, las Socimis o los fondos de inversión.
#2.- Tipos de inversiones inmobiliarias
La “inversión en ladrillo” solía ser la principal inversión de aquellos que tenían dinero y no conocían el mundo de la inversión. Era una inversión rentable y segura. Los pisos nunca bajan.
La crisis del 2008 nos mostró claramente que esto no era así, aunque a largo plazo sigue siendo una inversión muy buena.
De todas formas, hay muchos tipos de inversiones inmobiliarias, más allá de la compra de un piso. Aquí vemos algunas.
1.- Compra de una vivienda
Es la inversión de toda la vida. Invertir en viviendas unifamiliares, apartamentos o pisos en general para alquilar. Con esto consigues una renta mensual y, a parte, conservas la propiedad que puedes venderla cuando estimes oportuno.
Suele ser una inversión a largo plazo porque no es una inversión muy líquida. Vender un piso en poco tiempo sin perder dinero no es nada fácil.
Pero comprar una vivienda no es la única manera de inversión inmobiliaria y no siempre es ni la más rentable ni la más accesible.
Además, requiere bastante dedicación para gestionarlo, a no ser que delegues ese trabajo, y está sujeta a bastantes problemas.
2.- Propiedades comerciales
Esto puede incluir oficinas, locales comerciales, centros comerciales y otros espacios utilizados para fines comerciales. Los ingresos provendrán de los alquileres pagados por las empresas que allí se instalen.
Su rentabilidad va muy ligada a la ubicación donde se encuentra. Además, la oferta de locales comerciales y de oficinas es más limitada que la de pisos.
La ventaja es que es más fácil tratar con empresas que con particulares.
3.- Inversiones en bienes raíces industriales
Puedes invertir en almacenes o naves industriales… Estas propiedades suelen tener necesidades específicas para ciertos tipos de negocios.
Se requiere cierto conocimiento del mercado y puede que una fuerte inversión.
4.- Inversiones en plazas de garaje
Una inversión que requiere poco capital y que no tiene muchas complicaciones. En determinadas ubicaciones puede tener una rentabilidad muy atractiva.
Comparado con una vivienda un aparcamiento no lleva casi trabajo. Es un ingreso totalmente pasivo.
5.- Propiedades para alquiler turístico
Aunque requieren de más trabajo los ingresos pueden ser mayores que en alquileres de larga estancia.
Las plataformas de alquileres turísticos permiten dar visibilidad a nuestra propiedad y simplificar todos los pasos del alquiler.
Además, nos permite hacer uso de este cuando no lo tenemos alquilado.
6.- Comprar para alquilar por habitaciones
Al igual que los alquileres turísticos comprar un inmueble para alquilar por habitaciones nos permite obtener más ingresos mensuales.
Se trata de alquilar, principalmente a estudiantes o a Erasmus.
Su situación es importante. Deben estar cerca de universidades y centros de formación o en barrios atractivos con buena comunicación con estos centros.
7.- Compra de terrenos
Comprar terrenos y desarrollarlos para la construcción de viviendas, edificios comerciales u otros proyectos.
En este caso puedes simplemente hacer de mediador entre propietarios e inversionistas.
8.- Comprar activos inmobiliarios para reformar
Lo que se conoce como Flipping House, un modelo de negocio que cada vez cuenta con más popularidad.
En este tipo de inversión el beneficio está en realizar una buena compra. Debe ser un inmueble que debido a su estado está a un precio por debajo de mercado.
Para encontrar este tipo de inmuebles no es aconsejable hacerlo en los grandes portales.
En fondos, bancos e inmobiliarias podemos encontrar estos pisos con problemas a un precio de mercado inferior.
Invirtiendo una cantidad en su arreglo aportaremos un valor que nos permitirá venderlo a un precio superior a la inversión y la reforma.
Es importante saber cuanto podemos gastar en su actualización para no perder dinero en nuestra inversión.
9.- Bienes raíces agrícolas o rurales
Los pueblos cada vez están más de moda. Una vida más tranquila y unos precios más asequibles está haciendo que la gente esté volviendo a un estilo de vida más sencillo.
Tanto los terrenos como las casas están a un precio muchísimo más asequible que en cualquier ciudad.
Buscar en estos lugares para invertir en cualquiera de los modelos de inversión inmobiliaria que hemos descrito es una muy buena oportunidad.
Invertir en inmuebles necesita de un profundo estudio e investigación de mercado y un capital de inversión inicial.
Las hipotecas, no obstante, son el principal método de apalancamiento, pero siempre hay que estudiarlo muy al detalle para conseguir que la inversión sea rentable.
Otra ventaja de la inversión en inmuebles es que te deja un activo que a largo plazo subirá de valor y que puedes vender en cualquier momento.
#3.- Otro tipo de inversiones inmobiliarias o Inversiones indirectas
Es una inversión fácil, que se puede hacer con un click y por cualquier cantidad.
Se trata de invertir en sociedades en las que adquieres una parte para participar en esa inversión.
➟ Fondos de inversión inmobiliarios. El vehículo perfecto para aquellos inversores que quieren tener presencia en el sector inmobiliario sin tener que adquirir inmuebles o propiedades.
La ventaja es que podemos tener propiedades y activos en cualquier parte del mundo. La desventaja es que el mercado inmobiliario es muy cícclico con periodos de subidas pero también de bajadas importantes.
Algunos fondos de inversión inmobiliaria son Gaesco, DWS Invest, Santander Banif inmobiliario, BBVA propiedad…
➟ Crowdfunding inmobiliario. En el sector inmobiliario hay plataformas de Crowdlending en la que puedes invertir una cantidad para financiar proyectos.
Ofrece oportunidades alternativas de financiación a las empresas sin pasar por la ruta bancaria tradicional y a los inversores les ofrece la oportunidad de invertir en proyectos prestando dinero a cambio de intereses.
➟ REIT. Una alternativas muy interesante para invertir en el sector inmobiliario es a través de los REITs (Real State Investment Trust), muy popular en Estados Unidos y que en España es mucho más reciente.
Se crea cuando se forma una corporación (o fideicomiso) para utilizar el dinero de los inversionistas para comprar, operar y vender propiedades que generen ingresos.
Los REIT se compran y venden en las principales bolsas , al igual que las acciones. Para calificar como REIT, la entidad debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos a los accionistas.
Los REIT invierten en variedad de propiedades inmobiliarias, como centros comerciales (aproximadamente una cuarta parte de todos los REIT se especializan en esto), instalaciones de atención médica, hipotecas o edificios de oficinas.
➟ SOCIMI. Podríamos definirlo como la versión española de los REITs. Las Socimis son sociedades de inversión de capital inmobiliario. Su objetivo es la inversión, gestión y explotación de activos inmobiliarios.
Las SOCIMIs cotizan en la bolsa de valores y muchas de ellas, más de cincuenta, en el mercado alternativo de valores, el BME Growth.
Este tipo de acciones son pro-dividendo ya que están obligadas a repartir el 80% de las rentas en forma de dividendos.
#4.- Factores para que una inversión inmobiliaria sea rentable
La inversión en inmuebles requiere bastante capital, ya sea propio o prestado. Por eso hay algunos factores que no debemos descuidar.
Informarse y asesorarse
Hay que dedicar tiempo y dedicación a este tipo de inversión y definir cuanto puedo invertir y qué rentabilidad quiero conseguir.
Deberás investigar el mercado, conocer zonas y ubicaciones, analizar un histórico de precios, visitar inmuebles…
Si no eres experto debes buscar asesoramiento.
Si necesita reformas deberás consultar con un arquitecto u otro profesional para que te ayude a valorar el estado del inmueble.
Y un asesor fiscal también será necesario para evaluar las cargas financieras del inmueble si las tuviera y todo el tema de impuestos.
Este dinero gastado en profesionales es un dinero bien invertido que te ayudará a valorar la rentabilidad de la inversión
Aprovechar el apalancamiento
No es ni necesario ni aconsejable pagar al contado. El apalancamiento es recurrir a deuda para financiar una inversión.
Invirtiendo solo una parte del capital puedes acceder a un activo de un valor muy superior. Es habitual al mercado hipotecario para financiar estas inversiones.
Solo hay que asegurarse que los ingresos que nos proporciona ese activo sea superior a las cuotas del préstamo.
Evitar errores
El principal error es enamorarse del inmueble. No estamos comprando una casa para vivir nosotros estamos haciendo una inversión.
No hacer los números detalladamente es otro error. Las inversiones inmobiliarias llevan aparejados muchos los gastos y hay que sumarlos todos.
No obstante, lo principal es que nuestros ingresos mensuales sean superiores a los gastos.
No investigar lo suficiente la compra. Nuestras ansias de invertir pueden llevarnos a adquirir un inmueble si haberlo estudiado lo suficiente. Es muy importante tener muchas opciones de compra e investigar concienzudamente el mercado.